棚改资金缺口仍未填补 改造基金或将全国复制

2016年04月22日 来源:中国经营报

尽管国家开发银行、农业发展银行等政策性金融机构已经成为目前棚户区改造工程的主要融资渠道。

但是,面对总量和规模都十分庞大的棚户区改造任务,包括经济实力较好的特大型城市在内,地方政府仍然面临着资金缺口。

北京市目前尝试的通过在棚改领域引入私募基金解决资金缺口的方式,正在引发全国其他地方政府的关注。作为棚户区改造工作业务主管部委的住房和城乡建设部(下称“住建部”),也正在寻找在全国其他地市推进私募基金引入棚改的路径和可行性。

不过,将私募基金引入棚改领域将遵循市场化的原则。对于回报率相对较低的中西部地区的棚改工作推进,仍将采用财政转移支付的方式进行支持。目前,住建部已经确定,在2016年继续调高对中西部地区棚改的财政转移支付额度。

私募基金入棚改

“部里面最近也在研究这件事,也几次向我们询问了有关的情况。”3月30日上午,北京市丰台区政府一位内部人士向《中国经营报》记者表示,住建部对于北京市丰台区将基金引入棚户区改造项目的方式,“很感兴趣”。

这是全国第一个将私募基金引入棚户区改造项目的案例。2016年1月,丰台区政府向各金融机构发出要约,希望成立或引入私募基金参与北京市丰台区看丹村的棚户区改造工程,以解决该棚改项目面临的资金缺口问题。

在要约发出之后,有20多家不同类型的金融机构对北京市丰台区政府的要约给予了答复。其中既包括银行等金融机构的答复,也包括部分区属企业、乡镇集体经济组织给予答复,希望参加丰台区政府的这只基金的募集工作。

“具体的方式是,区政府以财政出资作为引导,然后募集社会各类资金认购进入,这个基金的法人实体,是北京市丰台区城镇发展基金有限公司。”前述丰台区政府内部人士告诉记者,目前,这只基金募集的资金总额为12亿元人民币,期限为1+1年。

记者了解到,该基金所募集的资金主要来源于三部分,在政府财政资金进行引导的基础上,一是银行和部分金融机构的资金;二是丰台区属国有企业的部分闲置资金;三是农村集体经济组织的资金,比如大规模城市改造拆迁形成的存量拆迁款等。

参与该基金募集的一位金融机构人士告诉记者,丰台区看丹村棚改项目,在完成之后,政府承诺回购,因此,从兑付的安全性上不存在太大的问题。“而募集基金的用途实际上主要解决达到棚户区改造项目自有资本金的底线,达到这个底线以后,即可以通过政策性金融机构的贷款解决资金问题。”他说。

全国引导社会资本

面对规模巨大的棚户区改造任务,感受到资金缺口压力的已经不仅仅是中西部地区和经济欠发达地区的地方政府。包括北京在内的财政实力较强、经济体量较大的地方政府,也一样面临着棚改项目资金缺口的压力,尤其在货币化补偿安置手段比例逐步提高的背景下。

实际上,所谓资金压力,即是达到政策性金融机构棚改专项贷款的自有资本金底线。按照人民银行总行的有关规定,房地产开发项目,开发企业自有资本金不能低于35%,相比于商业房地产开发,政策性金融机构已经“开了口子”,棚改项目的自有资本金,达到总估算投资额的20%即可获得政策性金融机构的专项贷款。

然而,即便如此,局面仍不乐观。2015年2月,北京市财政局公布《关于北京市2015年预算执行情况和2016年预算草案的报告》(下称《报告》)。《报告》指出,“2015年保障性安居工程建设资金实际支出126.1亿元,重点支持完成6.1万户棚户区改造,支持相关区域开展环境整治,推动保障性住房开工建设,继续实施老旧小区综合改造等。”

此前,曾有专家对北京市棚改建安成本进行过估算,每户建安成本约25万元人民币。按此计算,北京市需要前期投入的资金总额为152.5亿元。加之其他环境整治、保障性住房建设、老旧小区改造的费用,其资金需求已远远超过财政支出的126.1亿元。

北京如此,全国亦如此。住建部在对政协十二届全国委员会第三次会议第0265号提案的回复中表示,在棚户区改造取得很大成绩的同时,还存在着一些不容忽视的困难和问题。如待改造的棚户区多为基础设施差、改造难度大的地块,资金压力大,任务十分艰巨。棚户区改造中既要发挥政府的主导作用,更要发挥市场机制作用,创新融资机制,引导企业和社会资本参与改造。

加大转移支付

机构长富汇银基金研究认为,棚户区改造能够成为众多私募基金关注的主要原因有两点。

一是棚户区改造项目前期涉及到土地整理和开发,会形成一定的收益,棚改之后的住宅商业开发,也会形成可观的回报;二是作为重大民生工程,中央及地方政府会对棚户区改造给予较大的财政补贴。

“一般房地产开发企业做项目都要求自有资金占35%,而做棚改项目的自有资金只要求20%。”据长富汇银基金董事长张保国透露,除了自有资金、银行贷款和债券,房企开发棚改项目还有信托、房地产私募基金等其他资金渠道来源,能够获得较大的支持。

“北京这样的一线城市或者说经济比较好的城市,引入基金等社会资本相对是容易的,但是对于欠发达地区的棚改而言,采用这种方式就有一定的难度,引入基金这件事,是市场行为,行政力量是无法强迫的。”一位接近住建部的权威人士如是评价。

因此,他认为,中西部地区、经济欠发达地区要达到20%的棚改项目自有资本金底线,财政转移支付的力度就要进一步加大。

按照现行政策规定及事权划分,棚户区改造由省级负总责,市县抓落实,中央以适当方式给予资金补助。中央加大对棚户区改造支持力度,2014年补助1037亿元,比2011年补助的419亿元增加了618亿元。中央补助资金逐年增加的同时,重点向中西部地区倾斜。2014年补助中西部地区资金1732.24亿元,占中央补助资金总额的87.5%。

记者确知,住建部配合发改委、财政部进一步加大对中西部困难地区资金支持力度,同时积极协调国家开发银行重点对中西部地区进行资金倾斜,加快推进棚户区改造。

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