佛山楼市解限526天 警惕楼市过热带来的隐忧

2016年10月15日 来源:乐房网

10月7日晚,佛山市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),至此,从2015年5月1日开始,持续526天的“解限”在10月7日正式结束。   过去半年疯狂

10月7日晚,佛山市政府发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》),至此,从2015年5月1日开始,持续526天的“解限”在10月7日正式结束。

  过去半年疯狂着的楼市在10月7日晚达到顶峰:全日一手楼网签2010套,是国庆假期网签量的3成,2015年的国庆,这个数字只有912套。

  佛山的区域性限购,令疯狂的情绪一时间变得无所适从。忐忑、庆幸、失望、期待……在过去的两周,很难有什么更能如此影响这个城市的情绪。除了个体的触动,高企的楼价对于本土长远的产业发展,也是一个复杂的信号。

  疯狂过后,再回顾这526天。

  “高增长”下谁在反思

  当税收大头来自房地产 是喜是忧?

  10月8日,佛山限购令实行,《通知》对佛山禅城区全区,南海区桂城、大沥、里水,顺德区大良、陈村、北滘、乐从区域执行新建商品住房限购政策和差别化住房信贷政策,广东第一大镇———狮山在限购区域外。当天,新上任的佛山高新区管委会副主任、狮山镇镇长黄文富举行媒体见面会,南都问了最后一个问题:狮山不在限购区域,这会对发展带来什么影响?

  “你是想问我高兴不高兴?是想问房价会不会涨?”黄文富表示,狮山会坚决执行限购政策,也会珍惜限购政策带来的机遇与挑战。而就在前一天,南海另一镇街负责人在朋友圈里则表示:“虽然有人说大范围限购让楼市进入寒冬,但我看到的却是产业发展的春天即将来临。”

  这种种复杂的心情,在南海酝酿多时。

  南海经济该靠什么撑起来?

  一方面,“地王”不断涌现,将南海楼价推向一个个高峰,为政府带来丰厚土地出让金,过去看似不可能的2万/平方米,如今已是见怪不怪;而另一方面,房地产的快速高增长,又严重打击制造业的积极性,固定投资比例一降再降。

  自2015年5月限购放开后,南海商住用地成交时的平均楼面地价从2014年的2 6 85元/m 2,飙到了今年1- 9月的6817元/m2。

  今年6月,南海区委区政府举行了一次发展务虚会,南海区区长郑灿儒在发言中表示,南海上半年数据指标“比较好看”,尤其是税收方面,地税收入增长40%,上半年双类税收增长超20%。

  但当时他想提醒的是:“生于忧患,死于安乐。”郑灿儒表示,虽然南海税收增长明显,但结构存在不平衡,土地收入和房产方面,占了税收总量的70%。“而上半年制造业方面提供的税收,基本上与去年持平。房地产这些毕竟属于一次性收入,但明年如何?我们现在刚刚领先一点,接下来如何保持,我认为还是要靠我们的产业。”

  “南海固定资产投资虽然比较高,每年在900亿元左右,但第三产业的固定资产投资超过70%,工业投资只是30%左右,约200亿元,这对南海未来长远发展仍然不利。”

  镇街呼声:回归产业、重塑制造业

  这种楼市下的“反思”,在今年佛山多个区、镇的政府工作报告中都有体现,“回归产业”、“重塑制造业”占据了今年工作计划中的主要位置。今年年初,时代地产、恒大相继高价拍下大沥奇槎、黄岐两个地块,其中黄岐泌冲的地块折合楼面单价更超过15000元,黄岐楼价早已高于佛山中心城区。

  大沥镇镇长黄伟明在年初一次工作会议中提醒,房地产为大沥带来收益,但不要过分迷恋房地产。“大沥房地产兴旺,楼价高企,对产业发展影响明显,而大沥作为珠三角制造业重镇,全部地块都投入到房地产,只会带来产业空心化,经济结构体系会变得脆弱。”黄伟明当时反映了一种情况,有些村居手中有闲置土地也不愿意建设公共设施来提升环境,只是在等开发商征地。他认为,大沥如今需要可持续发展产业的动力,“但这种产业动力绝对肯定不是房地产!”他表示,大沥需要重塑脊梁,重新找回第二产业。“有个别分红高的村居,年轻人已经不愿工作、不愿创业,将来只会被逐步边缘化。”

  “不反思”的买房者

  他们坚定相信 买房是明智投资

  这种政府层面的“反思”在业主的个体看来,与他们无关,甚至根本毫无必要,到手的房子除了居住,另外一个任务就是升值,甚至不需要居住,只需要升值。

  90后想买多套“钱才不会贬值”

  “销售说我们这里年底会涨到2万一平,希望不要受限购影响!”国庆首日,大学毕业2年的90后华小姐成为了季华路上某楼盘的业主,17000元/m 2。“这里7月就开盘了,到现在涨了3000多一平,再不买就真的买不起了。”

  这种“恐慌”情绪已经发酵了半年多,在9月某楼盘开盘时就有销售人员明确“预言”:限购即将来临。这种情绪很快被楼盘销售把握到,心仪的房子是所谓的“一口价”单位,然而捂盘不售,除非额外交6万元的“操作费”。华小姐找了一位相熟的销售员,把操作费压到了4万元,签约的第二天,广深限购同时出台规范性文件,禁止捂盘、一口价等行为,但交出去的“操作费”石沉大海。

  佛山没等待太久,7日出台《通知》,华小姐心中五味杂陈:一方面懊恼在最高位入手,还给了不清不楚的一笔钱;另一方面又庆幸限购前出手,毕竟首付前后差了10%,但同时又担心,政策会不会让房子升值放缓……但她很确定的是,要尽快再在限购区域买多一套小户型作为投资,“毕竟钱放在这里只会贬值。”

  “幸亏限购前出手了”刚需坚信还会涨

  在华小姐纠结不已的同时,广州工作的罗林却庆幸自己半个月前出手,躲过佛山限购新政。

  他在广州工作,半年前就计划在佛山购房。“买房是刚需,为了自己结婚用。”半年间,看了二三十套房,这半年多来看房累积的经验,让小罗判断短期内佛山房价并没有下降的可能。“我之前看中的一个楼盘,每平米一万五,当时我觉得太贵了。回去跟父母商量一下,父母说有泡沫,早晚要崩盘。”三个月后,这个楼盘又涨了3000元一平。他决定不再等,开车将父母接到南海,花了一天看了好几个楼盘。“当时他们还是有点不相信,一直念叨不便宜,”小罗说,“幸好他们最后还是同意了。”

  迅速看房、下定金、摇号,一个星期内“闪购”,小罗坦承依然有点不真实,“没想到买房都要用抢的,人山人海。”他更没想到的是限购来得这么快,“现在如果我买房首付起码是3成了,多出来的那近10万,对我来说就已经是一个天文数字。”虽然南海的热门地区限购了,但他相信楼价还会涨,只是快慢问题。

  广佛候鸟:“没什么比投资房子更值”

  在罗林这些购房者觉得侥幸时,郭瑶的买房计划,直接被8日落地佛山的限购令阻击了。

  郭瑶在广州火车站上班,早在国庆前,就看中了南庄绿岛湖的一套房子,“125平米,140万左右。原计划8日就过去佛山签约的。”

  “我前年开始买房,买在金沙洲广州那一边;去年买在广佛交界,今年开始进入佛山城区,考量了一圈,觉得千灯湖价格太高、亚艺没什么新楼盘、绿岛湖价格比较合适。”郭瑶回忆,最初置业佛山是自住的,会选择靠近广州的楼盘方便上下班,后来之所以会把目光转回佛山是希望用在投资。

  “广佛盘涨得太快了。”去年她在广佛交界买的房子,本来准备过两年过去居住,但出乎意料的是随着解限的落地,这一年多房子涨得飞快,“一年30%以上的增幅,没什么投资回报比这更快了。”

  图谱

  政策微微温柔 楼市就“心跳加速”

  盘点近三年全市楼市数据,“拐点”与新政出台紧密吻合

  作为珠三角楼市考的一个考生,近两年佛山捧回来的成绩单都十分漂亮。

  在2015年仅用了9个月就超过2014年全年成交量,随后全年12个月成交面积稳居全省第一。

  2016年,佛山用了前9个月的时间,再一次达到了2015年全年的成交规模,并且继续蝉联全省老大。不过,2016年的市场“复制”了开头,没有“粘贴”完成结尾,十一黄金周最后一天,限购令再度发布。

  盘点从2014年到今年前三季度,佛山楼市不但是个考试成绩“犀利”的考生,还是一个表现“听话”的孩子,尤其是成交量受到政策的影响明显。几个“分水岭”的拐点或者跃升,无不与重要的房地产调控、信贷或者税费政策相关。

  松限:2014年8月成交套数突增近3000

  从2011年3月份佛山首次限购之后,当年住宅成交月均套数跌落至不到5000套的水平,到2014年7月份,月度成交规模主要集中在4700-6000套的规模。

  成交量首个明显的跃升出现在2014年8月。2014年8月7日佛山限购松绑。限购对象从以“家庭”为单位调整为以“个人”为单位;异地户籍购房不需要社保或者纳税证明。从8月份开始,住宅成交套数突增至9459套,到当年10月份超过1万套。

  解限:2015年5月月度成交突破15000套

  2015年4月30日下午,佛山市住建部门宣布:自5月1日起本地居民购房套数无限制,外地买房者也不需要再受到购房资格和套数等系列限制。各种“利好组合拳”同时出击:首套房贷首付最低下降至2.5成、二套房首付四成、首套房贷利率下浮、公积金贷款首套房贷降至两成、二手房营业税免征年限由五年变回两年,以及贷款利息下降至“史上最低”。

  2015年5月,佛山住宅成交突破15000套。

  降息+降准+去库存:2016年3月 成交套数创历史新高

  今年,佛山跟随全国“去库存”的大潮,开始面对首次置业者、改善型等自主买家推出系列置业利好政策。今年2月份,首套住房税费标准降至1%-1.5%。对于第二套改善性住房,根据面积不同,税费在1%-2%之间。

  未到五一黄金周,佛山住宅成交量就跨越至历史新高,今年3月份,全市住宅成交套数超过了18000套。

  持续“高烧”:2016年5月 均价全面破9有广佛盘单价达23500元

  无论是降温还是鼓励,近年的几个政策节点,对于佛山住宅成交的推动都效果明显,而佛山住宅从上一轮限购开始,整体走势还是保持稳定的。直到经过今年前4个月的成交,叠加消费群体随着“同城化”的改变,以及“全系列”利好政策对于市场信心的释放,五一开始佛山楼市均价正式迈入9字头。

  从今年春节后,南海区不仅是传统的“广佛板块”里水、黄岐、盐步和三山新城备受瞩目,桂城千灯湖、平洲,大沥中心区,以及顺德北滘、陈村开始受到广州客的关注。广州客对于佛山置业的渗透已经不仅仅限于交界地,更是延伸到了佛山中心城区。而这些区域以广钢新城等区域作为价格“对标”,今年春节后到9月份单盘价格涨势明显。据代理行监测网签成交,如千灯湖金融B区某项目,1月份和8月份的网签均价分别超过16800元/平方米和21000元/平方米;在里水有品牌房企开发的项目,均价更是从年初的超17700元/平方米上升至8月份的约23500元/平方米。

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