东莞禁止“商改住” 商业公寓**或降温

2017年10月27日 来源:大洋网-广州日报

本周一,东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》),禁止“商改住”,今年3月21日起出让的商业地块将不能改建小户型商业公寓产品。连日来,记者走访市场发现,在售商业

本周一,东莞出台《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》(以下简称《通知》),禁止“商改住”,今年3月21日起出让的商业地块将不能改建小户型商业公寓产品。连日来,记者走访市场发现,在售商业公寓借势推货,不过从市场情况来看,不少购房者进入暂时观望阶段。业内人士预测,商业公寓投 资热潮或将降温。

文/广州日报全媒体记者蒋幸端

图/广州日报全媒体记者卢政

源起

商业物业压力大

写字楼变身小公寓

东莞商铺、办公物业供应量大,成交不景气是人们公认的事实。为了能够顺利回笼资金,开发商们开始将部分商业、办公建筑改建成可供居住的商业公寓,以此来吸引投 资客。

东莞中原战略研究中心监测数据显示,2010~2013年东莞商业用地成交每年均超10宗,商业地的建筑面积远大于商业物业的成交面积,商铺和写字楼面临着巨大的消化压力。为此,开发商为消化大量的商业建筑,纷纷开发类住宅产品,写字楼纷纷变身商业公寓。据介绍,商业性质的类住宅产品能快速走货,回笼资金,实现地块的价值最大化,同时过去几年商业用地的放量,商铺和写字楼的出货压力大,开发商业类公寓成为开发商消化商业用地的主流方式。

东莞中原战略研究中心监测数据显示,2012~2013年,东莞公寓市场仍然以住宅性质的公寓为主导。2014年商业公寓爆发性增长,供应比例达到79%,成为东莞住宅公寓和商业公寓的分水岭。2014年以来,商业公寓占绝对主导,2017年商业公寓在公寓市场供应中更是达到97%的比例,商业公寓项目如雨后春笋般地涌现。

观察

竞争压力大  户型不断创新

今年以来,商业公寓先声夺人,成为东莞楼市最受瞩目的一种户型产品。受到楼市限购政策影响,不少开发商借势推出商业公寓产品回笼资金,而在激烈的竞争当中,商业公寓户型不断创新,增加实用率也成为今年楼市的一大亮点。

昨天,记者来到南城UCC寰宇汇金中心踩盘,销售人员告诉记者,该项目主要户型为42~88平方米LOFT公寓,户型包括1~3房,“公寓新规出台后,这种LOFT小公寓以后将不能再建,越买越少了!”记者了解到,该楼盘首次开盘由于定价低于市场预期,约在1.8万元/平方米左右,且位于地铁2号线蛤地站旁,销售效果十分理想。记者从户型图中看到,这种小公寓产品普遍将一楼安排为客厅、厨房、餐厅等公共空间,二楼则通过楼梯往两边延伸,一边是一间卧室,建成两至三房的产品。

面积越来越小,户型越来越多,实用率越来越高,是创新型商业公寓的一大特色。但值得关注的是,由于商业公寓的供应量过大,部分地理位置相对较差的项目受到的关注度极小,加上户型设计不佳,成交也不理想。

提醒

分清楚住宅公寓和商业公寓

在东莞商业公寓盛行之前,东莞流行的是住宅公寓产品,住宅性质的公寓产品可以迁入户口,可以作为学区房使用,子女就近读书。单身人士选择其作为过渡型居住使用,可投 资可自住。不过,自2014年开始,随着刚需户型产品成为主流,小公寓住宅产品逐渐不再受到重视;与此同时,“商改住”的商业公寓由于价格低、回笼资金快而逐渐成为小公寓市场的主角。

东莞中原战略研究中心统计数据显示,2014年之前公寓市场以住宅公寓为主导,2014年以后商业公寓占绝对主导,2017年住宅公寓供应比例萎缩至3%。

与住宅公寓相比,商业公寓土地年限少,建筑性质多为“办公”,不能迁入户口,也不具备学区房的资格。此外,大多数商业公寓不能使用天然气,电费、物业服务费按照商业物业收取,在居住使用上费用更高,也颇为不便。

影响

商业用地交易降温 商业公寓投 资观望增加

随着《通知》的出台,商业公寓供应在市场上将逐渐减少。据东莞中原战略研究中心介绍,根据《通知》要求,今年3月21日之后出让的商业用地将不得涉及住宅产品,商业洋房、商业别墅及商业公寓等产品供应将减少。该研究中心认为,东莞目前开发类住宅的产品以商业公寓为主,购买此类产品的大多是投 资客,新政出台后,将改变投 资客对商业类产品的市场预期,观望增加,入市步伐放缓。

该研究中心也提醒开发商,目前公寓需求被过度透支,市场竞争大,以价换量是主流策略。

 

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